Mietverträge: Schriftformheilungsklausel

Les contrats de bail contiennent souvent une clause de purge des vices de forme écrite (Schriftformheilungsklausel) qui a pour objet d’empêcher une partie de se prévaloir ultérieurement d’un vice de forme pour invoquer le fait que la version écrite du contrat est devenue sans valeur et pouvoir ainsi bénéficier du seul préavis légal de résiliation pour mettre fin plus rapidement au contrat.

Une telle clause est inopposable à l’acquéreur du bien immobilier, dont on sait qu’il succède juridiquement au bailleur-vendeur en application du § 566 du BGB. Tel en a jugé la Cour fédérale de justice (BGH – Bundesgerichtshof) dans un arrêt du 22.1.2014 (XII ZR 68/10).

Ainsi, en cas de cession du bien, l’acquéreur qui reprend normalement le contrat de bail en qualité de successeur du vendeur en application du § 566 BGB ne sera pas tenu par les délais contractuels de résiliation si le contrat est affecté d’un vice de forme, alors que le vendeur aurait lui été tenu des délais contractuels de résiliation convenus en présence d’une clause de purge.

Rappelons dans ce contexte que le contrat de bail qui souffre d’un vice de forme est réputé inexistant dans sa forme écrite. Les parties ne sont alors tenues que par les dispositions légales régissant le contrat. Or, un tel vice se rencontre assez fréquemment en pratique. Par exemple, la non rédaction d’un avenant écrit (les parties se seront contentées d’un échange d’emails) sur une modification essentielle du contrat, telle que l’augmentation du loyer, constitue un vice de forme. De même, le défaut de signature d’un des mandataires sociaux ou d’un des associés de GbR représentant une des parties au contrat peut constituer également un vice de forme.

Cette jurisprudence nouvelle vient donc à propos pour l’acquéreur qui pourra plus facilement mettre fin au contrat, mais affaibli la position du locataire qui lui restera tenu par la clause en question.