Délimitation jurisprudentielle entre revenu locatif et commercial

Les revenus de biens immobiliers peuvent être qualifiés de deux manières : soit revenus locatifs, dans le cadre de la gestion de patrimoine, soit revenus commerciaux lorsque le cadre de la simple gestion de patrimoine est dépassé. En l’espèce, une société civile était propriétaire de plusieurs immeubles, mis en location. Les revenus étaient déclarés en tant que revenus locatifs. Sur les terrains, loués par une ville, le locataire avait édifié un bâtiment soumis à un bail à emphytéotique (Erbbaurecht). Ce bail prévoyait dès sa signature le versement d’une indemnité à échéance et la cession du terrain au locataire.

A échéance du bail et paiement de l’indemnité, l’administration fiscale a considéré que cela dépassait le cadre de la simple gestion de patrimoine et a imposé ces revenus en tant que revenus commerciaux. La Cour fédérale des finances considère que l’activité du propriétaire des terrains peut être qualifié d’activité commerciale, et ainsi dépasser la simple gestion de patrimoine, dès lors que le concept de gestion prévoyait dès le départ une vente du terrain à échéance du bail. Le seul fait que la location du bien n’est pas rentable durant le bail ne suffit pas à exclure la qualification de revenus commerciaux. Le critère à examiner est celui de la relation entre les loyers et l’indemnité de fin de contrat. Si le concept de gestion du bien est justifié seulement par l’indemnité de fin de contrat, la Cour considère que les revenus –locatifs et d’indeminsation- doivent être qualifiés de revenus commerciaux.