Droits de mutations immobilières

Contexte fiscal: en application du § 1 al. 2a GrErwStG, le transfert direct ou indirect de 95% ou plus du capital d’une société de personnes immobilière à de nouveaux associés en l’espace de 5 années emporte l’exigibilité des droits de mutations immobilières (DMI) égaux à 6% de la valeur fiscale du bien immobilier. On considére en effet que la propriété économique du bien est transférée, ce qui suffit à faire naître les droits.

En l’espèce, une société en commandite immobilière (GmbH & Co KG, « KG1 ») était détenue à 100% par une GmbH 1 associée commanditaire. L’associé commandité était une GmbH 2, détenue également à 100% par la GmbH1 et qui ne participait pas au capital de la KG1. Quant à elle, la GmbH1 était détenue à 100% par A, personne physique.

La GmbH1 avait transféré ses participations dans KG1 et GmbH 2 à une KG 2 dans le cadre d’une scission de branche d’activité (scission partielle sans dissolution).

Le centre des impôts et le tribunal des finances en première instance ont considéré que ce changement d’associé emportait exigibilité des DMI en application du § 1 al. 2a GrErwStG en raison du simple fait que la KG1 était dorénavant détenue par un tout nouvel associé. La Cour fédérale des finances (BFH) a confirmé dans un arrêt du 03.06.2014 (II R 1/13) que cette opération était imposable et qu’aucune des exceptions légales permettant une exonération au cas particulier (voir le § 6 GrErwStG) ne s’appliquait, malgré le fait que la société bénéficiaire était détenue par le même associé qui détenait indirectement la KG1 scindée. Pour le BFH, il suffit de constater que l’associé direct a changé d’identité.

Conclusion: une simple restructuration banale au sein d’une structure unipersonnelle peut emporter exigibilité des droits de mutations. L’interposition d’une société de capitaux non transparente entre un associé personne physique et sa société de personne immobilière peut être nocive du point de vue des DMI en cas de restructuration ultérieure.