Fiscalité des immeubles situés en Allemagne

L’Allemagne et notamment Berlin sont actuellement touchés par un engouement de l‘investissement immobilier, en particulier de personnes résidant fiscalement en France. Il est bon dans ce contexte de rappeler les dispositions applicables de la convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959.

Les revenus de biens immobiliers situés en Allemagne sont imposables en Allemagne, même lorsqu’ils sont détenus par des non-résidents (notamment par des résidents fiscaux en France). Tel le prévoit l’article 3 de la convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959 qui dispose dans son premier alinéa que les revenus provenant des biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat contractant où ces biens sont situés.

La notion de bien immobilier se détermine d’après les lois de l’Etat contractant où est situé le bien considéré, donc par le droit allemand pour les biens situés en Allemagne.

Pour l’application de cette disposition, la convention fiscale franco-allemande précise que les droits auxquels s’appliquent les dispositions du droit privé concernant notamment la propriété foncière, les droits d‘usufruit sur les biens immobiliers sont considérés comme biens immobiliers.

Ces dispositions s’appliquent aussi aux revenus procurés par l’exploitation directe de ces biens (revenus fonciers) ainsi qu’aux bénéfices résultant de la vente de ceux-ci (plus-values de cessions immobilières).

Les revenus et notamment les revenus fonciers sont imposés selon un barème progressif divisé en quatre tranches et ceux inférieurs à 8.004 € ne sont pas taxés sauf si le contribuable est non-résident. L’impôt est progressif. La tranche marginale d’imposition est de 45% pour les revenus supérieurs à 250.731€.

Les plus-values immobilières sont également imposées au taux personnel du bénéficiaire. Par exception, les plus-values immobilières de biens immobiliers détenus depuis plus de 10 ans dans un patrimoine privé sont exonérées, qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire ou même d’un bien immobilier loué.