Immobilienbewertung, Abschreibungsvolumen

La détermination du montant de la base amortissable en matière immobilière représente une opération dont les conséquences peuvent être très importantes, notamment pour la rentabilité d’un bien. Le ministère fédéral des finances a publié le 23.09.2014 une notice destinée à faciliter et à standardiser ce calcul en prenant en considération les limites posées par la jurisprudence fiscale. Cette notice se base sur une évaluation partant de la valeur matérielle du bien, issue de ses coûts historiques de construction. Malheureusement, il faut reconnaître que l’administration fiscale use et abuse de cette méthode sans informer suffisamment le contribuable sur le fait qu’il a la possibilité d’en choisir une autre au cas particulier. Or, il a tout intérêt à le faire lorsqu’il fait l’acquisition d’un immeuble destiné à être loué aux tiers. En effet, dans cette hypothèse, la méthode applicable sera la méthode dite de rentabilité (évaluation par rapport à la seule rentabilité du bien). Se fondant sur cette autre méthode, il n’est pas rare de voir le contribuable obtenir une base amortissable du prix égale à 75%, contre 45% selon la méthode basée sur les coûts historiques de construction. Cette notice doit donc être utilisée avec précaution, uniquement lorsque la méthode partant de la valeur matérielle du bien présente un sens (cas des appartements achetés pour un usage d’habitation personnelle).