Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin

Le gouvernement du Land de Berlin a voté une loi du 11.02.2020, vivement critiquée, qui gèle le niveau des loyers d’habitation dans toute la ville de Berlin au niveau du 18.06.2019 et qui oblige à les réduire en cas de dépassement du nouveau barème prévu dans cette loi à compter du 23.11.2020.

Cette loi s’applique à toutes les constructions d’habitation achevées avant le 01.01.2014. Elle ne s’applique pas aux constructions récentes, c’est-à-dire achevées à compter du 01.01.2014 ou plus anciennes et inhabitables mais, dans ce cas, rénovées à grands frais. Elle ne s’applique pas non plus aux habitations relevant du secteur public ni à certaines autres exceptions non détaillées ici. Cette loi ne s’applique pas en matière commerciale.

Un décret d’application du 17.04.2020 vient de préciser et de commenter les dispositions légales.

Notons que, dans le cadre de cette loi, le loyer visé s’entend du loyer mensuel net hors charges et hors chauffage, inclus tous les suppléments (art. 1 al. 5).

1. Gel des loyers existants

En application de cette loi, un bailleur a l’interdiction d’exiger un loyer supérieur au loyer valablement convenu à la date du 18.06.2019 (Date). Au cas où le contrat de bail prévoit une indexation, celle-ci devient non applicable en ce qu’elle dépasserait le niveau existant au 18.06.2019. En application de cette loi, par exemple, si le loyer au 18.06.2019 était de 6,00 €/m2, le bailleur ne peut plus l’augmenter, alors même qu’il serait inférieur au plafond prévu dans le barème de l’art. 6 (voir ci-dessous).

2. Cas des loyers inférieurs à 5,02 €/m2

Lorsqu’un loyer valablement convenu au 18.6.2019 est inférieur à 5,02 € le m2, il peut, mais uniquement en cas de renouvellement du bail, être augmenté d’1,00 € /m2 sous certaines conditions relatives à l’état de l’habitation et prévues à l’art. 6 al. 3 (art. 3 al. 3), à condition de ne pas dépasser ce plafond de 5,02 €.

Par exemple, lorsque le loyer au 18.06.2019 était de 3,50 €/m2 et que le bailleur renouvelle le bail, le bailleur pourra le porter à 4,50 € en présence de certaines conditions liées à l’état de l’habitation.

Les maximums visés ci-dessus seront réévalués tous les deux ans en fonction de l’inflation, au maximum toutefois de 1,3% et à condition de ne pas dépasser non plus les autres plafonds prévus à l’art. 6 relatif au barème des loyers.

3. Instauration d’un Barème des loyers

La loi publie en son art. 6 un barème des plafonds locatifs maximums à ne pas dépasser en fonction de la date de construction et de l’équipement. Les plafonds autorisés oscillent de 3,92 €/m2 (construction jusqu’en 1918 sans chauffage central ou salle de bains) à 9,80 €/m2 (constructions entre 2003 et 2013 avec chauffage central et salle de bains) :

Année dans laquelle l’appartement était prêt à être emménagé et standard	Loyer net HC par m2
jusqu’en 1918 avec chauffage central et salle de bains	6,45 Euro
jusqu’en 1918 avec chauffage central ou salle de bains	5,00 Euro
jusqu’en 1918 sans chauffage central ou salle de bains	3,92 Euro
1919 à 1949 avec chauffage central et salle de bains	6,27 Euro
1919 à 1949 avec chauffage central ou salle de bains	5,22 Euro
1919 à 1949 sans chauffage central ou salle de bains	4,59 Euro
1950 à 1964 avec chauffage central et salle de bains	6,08 Euro
1950 à 1964 avec chauffage central ou salle de bains	5,62 Euro
1965 à 1972 avec chauffage central et salle de bains	5,95 Euro
1973 à 1990 avec chauffage central et salle de bains	6,04 Euro
1991 à 2002 avec chauffage central et salle de bains	8,13 Euro
2003 à 2013 avec chauffage central et salle de bains	9,80 Euro

Une augmentation de 1,00 €/m2 est applicable lorsque l’appartement bénéficie d’au moins trois équipements modernes (art. 6 al. 3).

Pour déterminer le loyer applicable, il faudra de plus prendre en considération la situation de l’immeuble :

– Les loyers pratiqués dans une zone résidentielle pauvre sont à diminuer de 0,28 €/m2.

– Les loyers pratiqués dans une zone résidentielle moyenne sont à diminuer de 0,09 €/m2.

– Les loyers pratiqués dans une bonne zone résidentielle pauvre sont à augmenter de 0,74 €/m2.

Un décret d’application, dont l’entrée en vigueur est attendue avant le 23.11.2020, permettra de classer les immeubles et appartements concernés dans les catégories susmentionnées, notamment par rapport à la zone résidentielle dans laquelle l’immeuble se situe, et de déterminer ainsi le loyer applicable.

Le barème sera réactualisé tous les deux ans en fonction du niveau des salaires à Berlin.

Cela signifie deux choses : un bailleur doit 1) rester dans le barème ci-dessus et 2) se limiter au loyer en vigueur au 18.06.2019 (sauf exceptions susmentionnées). S’il est déjà au-dessus du barème à la date du 18.6.2019, alors que ce loyer était légal à cette date en application de la législation de l’époque, ce loyer sera ramené d’office au barème applicable à partir du 23.11.2020.

4. Intervention de la municipalité en cas de dépassement de plus de 20%

La municipalité est en charge de sanctionner le dépassement du plafond applicable de plus de 20% qui n’aurait pas été spécialement autorisé (art. 5).

5. Cas de modernisation

En cas de modernisation après le 18.06.2019, les bailleurs peuvent répercuter sur les locataires des coûts de modernisation, à condition toutefois que le plafond légal ne soit dépassé de plus de 1,00 €. Une communication obligatoire à la Banque d’Investissement de Berlin (art. 7) est en plus nécessaire. Au-delà, la loi interdit de répercuter les coûts de modernisation sur le locataire.

6. Obligations de communication

Les bailleurs ont l’obligation de communiquer d’office aux nouveaux locataires avant la conclusion de tout nouveau contrat de bail et, sur demande, aux locataires et aux autorités, le montant du loyer en vigueur à la date du 18.6.2019.

7. Dérogations

Le bailleur peut demander une dérogation à la Banque d’Investissement de Berlin (IBB) dans des cas exceptionnels, notamment au cas où le loyer ainsi fixé par le barème conduirait à des pertes continues chez le bailleur ou à une mise en danger de l’immeuble (art. 8). En cas de dérogation, la loi prévoit un mécanisme de subvention des locataires destiné à pallier la différence entre le loyer pratiqué et le plafond légal (art. 9).

8. Amendes

Les services municipaux et la Banque d’Investissement de Berlin (IBB) sont en charge de faire appliquer la loi et donc de superviser sa bonne application. Ils sont investis du pouvoir d’enjoindre un bailleur à abaisser son loyer. Bailleurs et locataires sont investis d’une obligation de coopération dans ces domaines. Le non-respect des limitations légales, le manquement aux obligations de coopérer avec les services publics peut conduire au cas particulier à des amendes pouvant aller jusqu’à 500.000 € (art. 11).

9. Perspectives

La loi est entrée en vigueur pour une durée ferme de 5 années. Elle a déjà été reconnue inconstitutionnelle par un premier jugement du TGI de Berlin et la question de sa constitutionnalité a déjà été déférée à la Cour Constitutionnelle fédérale. Un des reproches essentiels faits à cette loi est que le Land de Berlin n’a pas le pouvoir constitutionnel pour bloquer de la sorte les loyers à Berlin, ce pouvoir serait réservé par la Constitution fédérale au législateur fédéral. Il est donc possible que cette loi soit abrogée dans quelques temps, le temps nécessaire à faire reconnaitre son inconstitutionnalité. On peut penser que, dans un délai de 2 ans, nous serons fixés sur sa pérennité.