Umsatzsteuerrechtliche Aspekte bei Immobilientransaktionen

En régime de TVA immobilière allemande, la taxe d’amont payée au titre des coûts de construction d’un immeuble est récupérable immédiatement par le propriétaire (on suppose qu’il s’agit d’un entrepreneur assujetti à la TVA, par exemple une GmbH) pour la quote-part des coûts de construction de la partie de l’immeuble destinée à être louée avec TVA. Au contraire, la TVA d’amont qui concerne une partie de l’immeuble qui ne sera pas louée avec TVA n’est pas récupérable.

Exemple :

Dans cet exemple, 20% de la TVA d’amont ne sera pas récupérable pour un immeuble ayant coûté TTC 2.380.000 € (2 Mio + 19% de TVA) à la construction mais dont 20% des coûts de construction (400.000 € dans l’exemple) concernent une partie qui sera utilisée par le constructeur à des fins privatives (ses propres locaux commerciaux par exemple). Les 80% restants (304.000 € sur 380.000 € au total) sont récupérables immédiatement, au fur et à mesure de leur facturation ou de leur paiement selon les cas, lorsque le constructeur peut justifier de son intention de louer plus tard l’immeuble construit à des professionnels en régime TVA (ce qui exclue les banques et la plupart des professions médicales notamment).

S’il s’avère ensuite que, au moment de sa mise en location, une partie de cet immeuble est finalement louée sans TVA, contrairement à ce qui avait été prévu initialement, le contribuable est tenu de reverser au fisc, pour chaque année où le bien est loué en exonération de TVA et pendant 10 ans maximum, 10% de la TVA d’amont qu’il avait récupérée à l’origine (§ 15a UStG – loi allemande sur la TVA.

Ainsi, dans notre exemple, le contribuable devra reverser 15.200 € au fisc en N+1 s’il avait récupéré 304.000 € de TVA d’amont l’année N (quote part de 80% des coûts de construction pour la partie destinée initialement à la location en régime TVA) mais qu’il s’avère en N+1 que seule la moitié de la partie totale louée est effectivement louée en régime TVA (par exemple à un centre commercial), le reste étant loué sans TVA (par exemple à une banque).

Pour les années N+2 à N+9, si rien ne change dans l’affectation de l’immeuble, le contribuable devra reverser 1/10 de la TVA d’amont qui concernait la partie louée sans TVA, soit 136.800 € sur 9 ans.

Conformément au § 22 al. 4 UStG Le contribuable est tenu de documenter très précisément, dès le moment où il récupère la taxe d’amont, les opérations pour lesquelles une correction de la TVA est possible dans un espace de temps donné (10 ans en l’occurrence).